Avec la GMF, estimez au mieux votre capacité d’emprunt et déchiffrez le vocabulaire des établissements de prêts. Comprenez la différence entre capacité d’emprunt et d’achat, taux d’endettement, reste à vivre, saut de charge… afin de savoir quel montant vous pourrez consacrer à votre achat.
Il s’agit du montant que vous pouvez obtenir auprès d’un établissement bancaire afin de financer un achat immobilier. Ce montant varie en fonction de vos revenus. Il est important d’être capable de l’estimer précisément afin de présenter un dossier solide de demande prêt immobilier
La capacité d’emprunt dépend avant tout de vos revenus. Elle est donc en fonction de votre salaire ou traitement et de celui de votre conjoint si vous empruntez à deux. Mais elle dépend aussi de vos charges actuelles (loyer ou échéances de prêts, factures, impôts, etc.). Pour calculer votre capacité d’emprunt, additionnez tous vos revenus fixes et soustrayez les charges. Vous obtiendrez ainsi votre revenu réel annuel, qu’il suffit ensuite de diviser par 12. Théoriquement, le tiers de ce montant équivaut à votre capacité d’emprunt. Il s’agit de la somme que vous pouvez rembourser sans vous mettre dans l’embarras.
Le taux d’endettement correspond à la part de votre revenu qui sera consacrée à rembourser votre prêt. Par revenu s’entendent :
Certaines ressources ne sont pas prises en compte. Les revenus non garantis, comme les primes exceptionnelles et les prestations sociales, ne sont pas comptabilisés. Il en est de même pour les pensions alimentaires. En général, les banques acceptent un taux d’endettement de 33 %. Bien entendu, si votre revenu frôle les dix mille euros mensuels, il est à parier que votre banquier se montrera plus tolérant.
Il s’agit de la somme maximale que vous pourrez consacrer à votre achat. Elle se calcule en ajoutant votre apport personnel à votre capacité d’emprunt (emprunt bancaire classique auquel s’ajoutent éventuellement les prêts aidés). En revanche, il ne faut pas oublier de retirer de ce chiffre le montant estimé des frais de notaire, afin d’être précis.
Parfois nommé revenu résiduel, il s’agit de votre revenu après les dépenses consacrées au logement : loyer ou mensualités de remboursement de prêt auquel s’ajoutent les autres charges (énergie, eau, assurances…). Le reste à vivre permet d’analyser l’impact du poste logement sur un budget général. Il sert aussi à connaître le montant qui pourra être consacré aux dépenses courantes comme l’alimentation et le transport, par exemple.
Dans ce cas, il s’agit d’une analyse de vos revenus qui prend en compte la composition de votre foyer. Cet indice n’est pas calculé selon les règles fiscales. La banque examine vos différentes ressources, les différentes charges fixes y compris le futur prêt immobilier. Ensuite, elle divise ce qui reste par le nombre de personnes vivant dans le foyer. En général, si cette somme n’atteint pas 4800 € par personne et par an, votre prêt sera refusé. De même, l’établissement de prêt étudiera vos derniers relevés de compte afin de vérifier que ces 4800 € sont réalistes et suffisants. Dans le cas contraire, il peut décider de relever le quotient familial minimum, pour votre foyer.
Il s’agit de la différence entre ce qui vous restera pour vivre avant et après votre prêt. Ce terme est souvent employé pour les locataires qui souhaitent accéder à la propriété. Le saut de charge représente alors la différence entre les mensualités du prêt et le montant du loyer acquitté jusqu’alors. Plus ce montant est bas, plus la banque devrait vous faire confiance. Si vous ajoutez à cela un comportement financier raisonnable, c’est à dire que vous épargnez régulièrement, l’accord de prêt devrait être d’autant plus simple à obtenir.
La meilleure façon est d’augmenter son apport personnel. Non seulement parce que cela diminue d’autant le montant à emprunter mais surtout parce que cela tranquillise l’établissement de prêt et lui assure que vous êtes en mesure de faire des économies. Cela fait de vous un client rassurant, en mesure de rembourser ses mensualités. Le fait de ne pas avoir contracté d’autres crédits par ailleurs est un élément favorable. Et, selon les banques, certains profils sont privilégiés (jeunes, en couple, agent de la fonction publique, senior…) La stabilité des revenus représente aussi une donnée essentielle. Si vous cochez une grande partie de ces cases, vous représentez peu de risques aux yeux d’une banque. Dans ces conditions, l’établissement bancaire peut vous proposer un taux de crédit plus avantageux.
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