Vous êtes locataire et vous souhaitez profiter tranquillement de votre habitation ? Vous êtes propriétaire et vous espérez rentabiliser votre investissement immobilier sans difficulté à percevoir les loyers ? Découvrez nos conseils pour éviter les litiges et bénéficier chacun d’une expérience sereine et confortable.
Imposé par la loi, l’état des lieux doit être annexé au contrat de bail et doit être établi conjointement entre locataire et bailleur lors de la remise des clés, à l’entrée comme à la sortie du logement. Il s’agit donc d’une pièce maîtresse : c’est ce document qui apportera la preuve que les équipements de la location ont subi d’éventuelles dégradations lors du séjour du locataire. Le cas échéant, le propriétaire pourra déduire du dépôt de garantie les sommes nécessaires aux réparations.
Pour éviter tout malentendu, la rédaction de l’état des lieux doit être soignée. Le document doit comporter toutes les mentions légales, comme le nombre de clés remises et leur usage ou encore les adresses respectives. L’état des installations doit être décrit pièce par pièce et le mobilier fourni doit être précisé (en cas de location meublée). Des photos de chacune des pièces peuvent par ailleurs être jointes.
Locataire, en cas de doute, testez le bon fonctionnement des équipements et n'hésitez pas à demander que des détails soient apportés. En cas de constat de dysfonctionnement d’un élément après la signature de l’état des lieux, le locataire dispose de dix jours pour effectuer une demande de correction.
Si l’état des lieux est rédigé par un professionnel, par exemple un agent immobilier, les honoraires peuvent être partagés entre locataire et bailleur. Le montant maximum sera de 3 euros T.T.C. par mètre carré. En cas de désaccord, il est possible de déléguer l’état des lieux à un commissaire de justice (ancien huissier de justice).
Tout comprendre en vidéo : Locataire : bien soigner votre état des lieux pour éviter les mauvaises surprises.
Youtube conditionne la lecture de ses vidéos au dépôt de traceurs. Pour en savoir plus, vous pouvez cliquer sur « Paramétrer ».
Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, des travaux courants ou non peuvent avoir lieu dans un logement. Le propriétaire-bailleur est responsable de toutes les réparations autres que celles liées à l'entretien courant de la location, ainsi que du remplacement des équipements défectueux. Les travaux ne peuvent être effectués les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire.
De son côté, le locataire doit ensuite laisser exécuter dans son logement les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, les travaux d’amélioration de la performance énergétique, ainsi que les travaux nécessaires pour que le logement soit décent. Le locataire ne doit pas entreprendre ces travaux lui-même sans justification de nécessité et d'urgence, car le propriétaire pourrait refuser de le rembourser. Aussi, si les travaux durent plus de vingt-et-un jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie de l'habitation dont le locataire aura été privé.
Bon à savoir
Avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le propriétaire de la nature et des modalités d’exécution des travaux, par une notification de travaux remise en main propre ou par courrier recommandé avec demande d'accusé de réception.
Guides pratiques
Besoin d’un modèle de lettre pour demander des travaux à votre bailleur ? De fiches pratiques pour connaître vos droits et devoirs en tant que propriétaire ou locataire ?
En partenariat avec Rocket Lawyer(1), découvrez une offre documentaire accessible directement depuis votre Espace client GMF dans le cadre du contrat Protection Juridique. Si vous êtes titulaire d’un contrat de Protection Juridique, l’intégralité des documents vous est mis à disposition gratuitement.
La caution, souvent sous forme de dépôt de garantie, agit comme garantie financière pour le propriétaire en cas de défaut de paiement du loyer ou de dommages locatifs. En cas de conflit, elle peut être utilisée pour couvrir les arriérés de loyer ou les réparations nécessaires. Elle protège les intérêts financiers du propriétaire en cas de litige avec le locataire.
Les problèmes courants liés à la caution dans les locations résidentielles sont les suivants :
L’assurance Protection juridique GMF(2) vous offre une solution juridique indispensable face aux interrogations et tracas juridiques du quotidien. Des renseignements juridiques relatifs au droit français jusqu'à la résolution du litige, en passant par l'assistance financière dans le cadre de votre vie privée ou professionnelle, nous sommes à vos côtés pour protéger vos droits.
Les agences immobilières ont parfois leur part de responsabilité dans les litiges entre propriétaire et locataire d’un logement. Il peut s’agir par exemple de frais cachés, de retards dans la communication, d'une mauvaise gestion des biens, de pratiques discriminatoires, de conflits d'intérêts, ou encore des problèmes liés à la transparence dans les contrats.
Les locataires et les propriétaires peuvent également rencontrer des difficultés avec les agences immobilières en cas de litiges, de mauvaise représentation des biens, ou d'une mauvaise gestion des dépôts de garantie.
Pour éviter ces problèmes, il est recommandé de lire attentivement les contrats, de communiquer clairement, et de conserver des traces précises de toutes les transactions.
Une agence immobilière peut être mandatée par le propriétaire pour effectuer des tâches telles que la visite au locataire, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée. Les frais d'agence associés à ces services doivent être partagés entre le propriétaire et le locataire conformément à l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989. Le montant des frais à la charge du locataire ne peut pas dépasser celui du propriétaire et est soumis à un plafond par mètre carré de la surface habitable, qui varie en fonction de la zone géographique. Ces plafonds sont précisés dans le contrat de location, et ces frais sont dus à la signature du bail, à l'exception des frais d'état des lieux d'entrée, qui sont dus à leur réalisation.
Le rôle de l'agence immobilière lors de la signature du bail comprend plusieurs aspects :
En cas de litige sur le contenu du bail, l’agence pourra faire part de son expertise. Elle pourra aussi être tenue pour responsable en cas d’erreur dans le bail ou d’autres documents.
Le loyer et les charges sont dus tout au long de la période de location. En conséquence, même si le propriétaire néglige ses obligations en matière de réparations, le locataire est tenu de continuer à payer le loyer et les charges, et d'initier les procédures appropriées.
Seul un tribunal est habilité à suspendre temporairement le paiement du loyer – à l'exception des charges – au propriétaire en attendant la résolution du litige, mais le locataire est toujours tenu de s'acquitter de ses obligations de paiement pendant cette période.
En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire a plusieurs recours légaux pour résoudre la situation :
En cas de litige, propriétaire et locataire sont en droit de saisir le tribunal. Le tribunal est généralement le dernier recours, après des tentatives infructueuses de résolution à l'amiable.
Cette démarche pourra survenir en cas de non-paiement du loyer, de résiliation de bail, de conflits liés au dépôt de garantie, de problèmes de réparations, de non-respect des obligations légales en matière de location, d'expulsion, de litiges sur les charges, de discrimination…
Il est recommandé aux deux parties de faire appel à un avocat spécialisé en droit de la location pour obtenir des conseils juridiques sur la marche à suivre.
Un procès pour litige locatif commence par le dépôt d'une plainte, puis une assignation auprès du tribunal compétent pour demander une décision judiciaire. L'assignation doit être signifiée à la partie adverse, généralement par un huissier de justice. Les parties comparaissent devant le tribunal pour une audience préliminaire, puis présentent leurs arguments et leurs preuves lors de l'audience principale.
Le juge rend ensuite sa décision : c’est le résultat de l’assignation. En cas de non-respect de la décision, des mesures d'exécution peuvent être prises. Une partie insatisfaite peut faire appel. Il est recommandé de se faire représenter par un avocat spécialisé en droit de la location pour maximiser les chances de succès.
Bon à savoir : Vous êtes propriétaire-bailleur ? Pensez à l’option « Location » du contrat Protection Juridique GMF pour couvrir 1 à 3 biens donnés en location à usage d’habitation et choisissez la formule en fonction de vos besoins(3)
| Les formules du contrat Protection Juridique GMF : | FORMULE ESSENTIELLE | FORMULE INTEGRALE |
|---|---|---|
| Relations avec votre locataire | OUI | OUI |
| Relations avec le syndic, la copropriété, le voisinage, … | OUI | OUI |
| Expropriation | OUI | OUI |
| Fiscalité locative | NON | OUI |
| Travaux dans le bien donné en location | NON | OUI |
L'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) en France joue un rôle clé dans la résolution des litiges locatifs. Elle a tout d’abord un rôle d’information et conseil : elle fournit des informations aux locataires et aux propriétaires sur leurs droits et obligations en matière de logement, ce qui peut aider à prévenir les litiges.
L'ADIL peut aussi aider à résoudre les litiges en facilitant la médiation entre les parties en conflit, les aidant à parvenir à un accord amiable.
Enfin, elle peut intervenir pour aider à prévenir les expulsions en travaillant avec les parties pour trouver des solutions alternatives.
Le conciliateur de justice est un médiateur bénévole nommé par le tribunal. Il peut être membre de la Commission départementale de conciliation (CDC).
La CDC aide à résoudre les conflits, y compris les litiges locatifs, en facilitant la communication entre les parties pour parvenir à un accord à l'amiable. Elle peut s’appuyer sur des courriers et les réponses échangées entre propriétaires et locataires. Elle offre une solution rapide et gratuite, évitant souvent des procédures judiciaires coûteuses.
Conciliateur de justice et CDC ne rendent pas de décision juridiquement contraignante, mais favorisent la résolution amiable des litiges.
Bon à savoir
Les règles à respecter par le locataire :
Youtube conditionne la lecture de ses vidéos au dépôt de traceurs. Pour en savoir plus, vous pouvez cliquer sur « Paramétrer ».
